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Le 30 septembre est la date qui structure toute votre année réglementaire. C'est l'échéance annuelle de déclaration de vos consommations d'énergie sur la plateforme OPERAT, et c'est aussi le moment où beaucoup de dirigeants découvrent qu'ils sont concernés par le décret tertiaire. Derrière cette déclaration, il y a un objectif à tenir : réduire de 40 % la consommation d'énergie finale de vos bâtiments d'ici 2030, puis de 50 % en 2040 et de 60 % en 2050.
Le non-respect de ces obligations expose à une amende administrative pouvant atteindre 7 500 euros pour une personne morale, ainsi qu'à la publication du nom du contrevenant sur un site de l'État. Ce n'est pas une raison de paniquer. La sanction est graduée, elle vise le refus persistant de se conformer, pas le retard de bonne foi, et le dispositif prévoit des modulations pour les situations qui le justifient.
Ce guide vous permet de savoir en cinq minutes si vous êtes assujetti, ce que vous devez faire, dans quel ordre, et ce que vous risquez réellement.
Qu'est-ce que le décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire) ?
Le décret tertiaire est l'obligation faite aux propriétaires et aux locataires de bâtiments accueillant des activités tertiaires de plus de 1 000 m² de réduire progressivement leur consommation d'énergie finale, de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, et de déclarer chaque année leurs consommations sur la plateforme OPERAT gérée par l'ADEME.
Trois appellations désignent le même dispositif, ce qui explique une bonne part de la confusion ambiante : décret tertiaire, DEET (dispositif Éco Énergie Tertiaire) et Éco Énergie Tertiaire ou EET, qui est le nom officiel retenu par l'administration. Si vous croisez ces trois termes dans vos échanges avec un bailleur ou un bureau d'études, ils parlent de la même chose.
Le dispositif trouve son origine dans l'article 175 de la loi ELAN de 2018, puis dans le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, entré en vigueur le 1er octobre 2019. Le périmètre est massif : le parc tertiaire français représente environ 996 millions de m², dont une large majorité entre dans le champ de l'obligation.
Une précision utile pour se rassurer : le dispositif fonctionne. Le bilan des déclarations publié par l'ADEME le 19 mai 2026 montre que 51 % des entités fonctionnelles assujetties atteignent déjà leur objectif 2030, contre 35 % en 2020 et 47 % en 2023. Sur le périmètre déclaré, la consommation ajustée du climat a reculé de 26 % entre l'année de référence et 2024. Vous n'êtes donc pas devant une montagne infranchissable, vous êtes devant un calendrier.
Êtes-vous assujetti ? Les critères en un tableau
L'assujettissement ne dépend ni de votre statut, ni de la nature publique ou privée du bâtiment, ni de son âge. Il dépend de deux choses seulement : l'activité exercée et la surface de plancher affectée à cette activité.
Les secteurs concernés
Sont visées toutes les activités tertiaires, marchandes ou non marchandes : bureaux, commerces, enseignement, santé, hôtellerie et restauration, tourisme, sport et loisirs, culture, transports, logistique, data centers, stationnement couvert, administrations et collectivités. Un parking couvert de plus de 1 000 m² constitue à lui seul une activité tertiaire assujettie, ce que beaucoup de gestionnaires ignorent.
Une idée reçue à corriger tout de suite : les bâtiments neufs sont concernés dès leur livraison. Le respect de la RE 2020 ne dispense pas de l'obligation, et une certification environnementale non plus.
Les cas d'exemption
Les exemptions sont volontairement étroites. Trois situations seulement sortent du champ :
- les constructions provisoires, autorisées par un permis de construire à caractère précaire
- les lieux de culte
- les bâtiments affectés à des activités de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire
Tout le reste est dans le périmètre. Si vous cherchez une porte de sortie, elle n'est pas là. Elle est éventuellement du côté des modulations d'objectifs, que nous voyons plus loin.
Le calcul des 1 000 m²
C'est ici que se logent la plupart des erreurs, et c'est aussi le point qu'aucun guide généraliste ne traite correctement. Le seuil de 1 000 m² s'apprécie de trois façons :
- Un bâtiment entier hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur au moins 1 000 m²
- Une partie de bâtiment : dans un immeuble à usage mixte, seules les surfaces tertiaires comptent. Les logements sont exclus du calcul, même s'ils représentent l'essentiel de l'immeuble. Si la part tertiaire atteint 1 000 m², elle est assujettie
- Un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site, dont le cumul des surfaces tertiaires atteint 1 000 m². Le cumul s'applique même si les bâtiments ont des propriétaires ou des occupants différents
Les cas limites qui piègent le plus souvent :
- Les locaux vacants restent assujettis et doivent être déclarés. La vacance ne fait pas disparaître l'obligation, mais elle peut justifier un ajustement des objectifs si elle est documentée
- Les copropriétés et les immeubles multi-locataires : l'obligation pèse à la fois sur le propriétaire et sur le preneur à bail. Le partage des responsabilités doit être écrit, faute de quoi personne ne déclare
- Le cumul dispersé : plusieurs petits locaux de 300 ou 400 m² sur un même site peuvent franchir le seuil ensemble alors qu'aucun ne le franchit seul
- Le changement d'activité en cours de période, qui modifie la catégorie d'activité de référence et doit être documenté
Les objectifs de réduction : -40 %, -50 %, -60 %
Le décret laisse le choix entre deux méthodes pour démontrer que vous tenez vos objectifs, et vous pouvez retenir la plus favorable à votre situation.
La valeur relative, dite Crelat. Vous réduisez votre consommation d'énergie finale de 40 %, 50 % puis 60 % par rapport à une année de référence que vous choisissez vous-même. Cette année doit couvrir douze mois consécutifs d'exploitation et ne peut pas être antérieure à 2010. Les consommations sont ajustées en fonction du climat et des variations de l'activité, ce qui évite d'être pénalisé par un hiver rigoureux.
La valeur absolue, dite Cabs. Vous n'avez pas de pourcentage à tenir, mais un seuil de consommation en kWh par m² et par an à ne pas dépasser, défini pour votre catégorie d'activité. Ce seuil se décompose entre les consommations de chauffage, ventilation et climatisation, ajustées selon la zone climatique et l'altitude, et les usages spécifiques comme l'éclairage ou l'eau chaude sanitaire.
Ces seuils ont été publiés par vagues successives, dans six arrêtés dits valeurs absolues. Le premier date de novembre 2020 et couvrait les bureaux, l'enseignement et la logistique du froid. Le sixième, publié début septembre 2025, a complété les dernières catégories manquantes, dont le commerce dans ses différentes sous-catégories, les cinémas, les banques et plusieurs sous-catégories de bureaux et d'administration. Le cycle est désormais achevé : toutes les catégories d'activités tertiaires disposent d'un objectif en valeur absolue.
Le choix de l'année de référence engage tout le reste
C'est la décision la plus structurante du dossier, et de loin la plus recherchée après la définition du dispositif lui-même. Une année de référence mal choisie vous impose un effort de réduction que vous auriez pu éviter, et une fois déclarée, elle est difficile à modifier.
Le principe est simple : plus l'année retenue correspond à une période de consommation élevée et représentative de votre exploitation normale, plus l'objectif de réduction sera atteignable. À l'inverse, choisir une année atypique, marquée par une sous-occupation ou une fermeture partielle, revient à vous imposer un effort supplémentaire pour rien. Cela suppose de disposer d'un historique de consommation fiable, complet et vérifié, ce qui est rarement le cas quand les factures sont dispersées entre plusieurs fournisseurs et plusieurs points de livraison.
Les modulations d'objectifs
Le dispositif prévoit de moduler les objectifs dans trois situations, sur la base d'un dossier technique :
- des contraintes techniques empêchant les actions de réduction, justifiées par une note technique
- des contraintes architecturales ou patrimoniales, justifiées par un avis circonstancié
- un coût manifestement disproportionné des actions au regard des économies d'énergie attendues, justifié par une note de calcul des temps de retour brut sur investissement
Le dossier technique s'appuie sur une étude énergétique, une analyse des équipements liés aux usages spécifiques et un programme d'actions. Il n'est pas une formalité : il doit être étayé, et il relève d'un bureau d'études.
Le choix de votre année de référence conditionne tout votre plan d'action
Déclarer sur OPERAT : la procédure et le calendrier
OPERAT est la plateforme de recueil et de suivi des consommations d'énergie du secteur tertiaire, opérée par l'ADEME. C'est le seul point de passage officiel : une conformité qui n'est pas déclarée sur OPERAT n'existe pas aux yeux de l'administration.
Créer son compte et déclarer une entité fonctionnelle assujettie
La déclaration ne se fait pas au niveau du bâtiment mais au niveau de l'entité fonctionnelle assujettie, l'EFA. Une EFA correspond au périmètre cohérent d'une activité tertiaire : un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments sur une même unité foncière. Un site peut donc comporter plusieurs EFA, et une même entreprise en gérer des centaines.
Pour chaque EFA, vous déclarez la surface réellement exploitée, la ou les catégories d'activité selon la nomenclature officielle, et les consommations annuelles par type d'énergie. À l'échelle nationale, près de 340 000 EFA ont été déclarées, pour 343 millions de m² au titre de 2024, en progression sur l'année précédente.
Un gestionnaire multi-sites peut regrouper l'accès à plusieurs EFA, à condition d'être désigné mandataire par chaque propriétaire. Attention toutefois : la délégation ne transfère pas la responsabilité. Le propriétaire reste juridiquement responsable de l'exactitude des données déclarées.
Récupérer ses données de consommation
C'est l'étape qui bloque le plus de déclarations, et c'est aussi celle où le plus de temps est perdu inutilement. Il vous faut, pour chaque EFA et pour l'année civile complète, les consommations d'électricité, de gaz naturel, de fioul, de réseau de chaleur ou de froid, ainsi que les relevés de sous-comptage lorsque plusieurs activités partagent le même bâtiment.
Beaucoup d'assujettis reconstituent ces données à la main, facture par facture, en pleine période estivale. C'est une erreur : les consommations peuvent être remontées de façon structurée à partir des données de comptage et des données de facturation de vos fournisseurs et gestionnaires de réseau. Un parc de trente sites qui prend six semaines à la main se traite en quelques jours quand la collecte est organisée.
Les erreurs qui font échouer une déclaration sont presque toujours les mêmes : une surface déclarée qui ne correspond pas à la surface réellement exploitée, une catégorie d'activité mal choisie, une période de consommation incomplète, ou une EFA créée en double.
L'attestation numérique annuelle
Une fois la déclaration validée, OPERAT génère automatiquement une attestation numérique annuelle qui matérialise la situation du bâtiment au regard de ses objectifs.
C'est le point à retenir de l'année 2026. Depuis le 1er juillet 2026, cette attestation ne reste plus dans un tiroir numérique. Elle doit être affichée de manière visible et accessible dans le bâtiment, et elle doit être annexée aux nouveaux baux et aux actes de vente portant sur des locaux tertiaires assujettis. Autrement dit, votre conformité devient une information contractuelle opposable, que votre futur locataire ou votre acquéreur lira avant de signer.
Pour un propriétaire bailleur, cela change la nature du sujet : le décret tertiaire n'est plus seulement une contrainte administrative, il devient un élément de valeur du bien.
Que risque-t-on en cas de non-conformité ?
La procédure de sanction est graduée, et il est important de la décrire précisément, parce qu'elle est souvent présentée de façon anxiogène.
Première étape, la mise en demeure. Lorsqu'un manquement est constaté, l'autorité administrative adresse une mise en demeure et accorde un délai pour se conformer. Rien ne se déclenche automatiquement le 1er octobre.
Deuxième étape, la publicité. En cas de manquement persistant, le nom du contrevenant peut être publié sur un site de l'État. C'est le mécanisme dit de name and shame, dont l'effet réputationnel est souvent plus dissuasif que l'amende elle-même.
Troisième étape, l'amende administrative. Elle peut atteindre 7 500 euros pour une personne morale et 1 500 euros pour une personne physique, par bâtiment. Sur un patrimoine de plusieurs sites, l'addition peut devenir significative.
Ce qu'il faut retenir : la sanction vise le refus de se conformer et l'absence de déclaration, pas le fait de ne pas encore avoir atteint le palier de 2030. Déclarer des données imparfaites vaut toujours mieux que ne pas déclarer du tout.
Depuis juillet 2026, un risque supplémentaire s'ajoute pour les bailleurs : l'absence d'attestation annexée à un bail peut engager la responsabilité du bailleur au titre de son obligation d'information précontractuelle, indépendamment de la sanction administrative.
Un mot enfin sur le contexte réglementaire. En mars 2026, dix-neuf organisations représentant le secteur du commerce ont déposé un recours devant le Conseil d'État, estimant les objectifs inatteignables et demandant une révision du dispositif. L'issue de ce recours n'est pas connue à ce jour. Cela ne suspend en rien vos obligations actuelles : la déclaration reste due, et l'attentisme est le seul choix qui vous fera perdre du temps.
Comment atteindre les objectifs : les leviers, du moins cher au plus cher
Le réflexe courant consiste à penser rénovation lourde dès qu'on entend décret tertiaire. C'est l'inverse de la bonne méthode. Les gains les plus rapides se trouvent en amont des travaux, et ils coûtent peu.
Les actions sans travaux
Ce sont les leviers à activer en premier, parce qu'ils produisent des effets en quelques semaines pour un investissement quasi nul :
- Le réglage et la programmation des équipements : températures de consigne, plages horaires de chauffage et de climatisation, arrêt des équipements hors périodes d'occupation. Un bâtiment chauffé le week-end alors qu'il est vide est une situation banale
- L'optimisation des contrats et de la puissance souscrite : une puissance souscrite surdimensionnée se paie tous les mois sans rien apporter. À l'inverse, des dépassements récurrents coûtent cher en pénalités
- La fiabilisation des données de comptage, qui conditionne tout le reste : on ne pilote pas ce qu'on ne mesure pas
- La sensibilisation des occupants, dont l'effet est réel mais s'érode sans relance régulière
Ces deux premiers leviers relèvent de l'achat et du pilotage de l'énergie, pas du bâti. C'est précisément le terrain de DUNE Energie, courtier indépendant en énergie qui accompagne aujourd'hui plus de 8 000 clients, des TPE aux grands comptes et aux collectivités.
Le décret BACS et la GTB
L'étape suivante consiste à automatiser ce qui a été réglé à la main. Une GTB, gestion technique du bâtiment, est le système qui pilote et supervise les équipements techniques : chauffage, ventilation, climatisation, éclairage. Elle transforme un réglage ponctuel en performance durable, et elle produit les données de suivi dont votre déclaration OPERAT a besoin.
Quand la rénovation devient nécessaire
Le remplacement d'équipements, puis la rénovation de l'enveloppe du bâtiment, isolation et menuiseries, arrivent en dernier. Ce sont les leviers les plus puissants et les plus coûteux, avec les temps de retour les plus longs. Ils se décident après avoir épuisé les précédents, et sur la base d'une étude énergétique. C'est aussi à ce stade que les dispositifs de financement, comme les certificats d'économies d'énergie, prennent tout leur intérêt.
Décret tertiaire et décret BACS : quelle articulation ?
Les deux textes sont souvent confondus alors qu'ils sont complémentaires et de nature différente. Le décret tertiaire est une obligation de résultat : il fixe des objectifs de réduction et vous laisse libre des moyens. Le décret BACS est une obligation de moyens : il impose d'équiper certains bâtiments tertiaires d'un système d'automatisation et de contrôle.
L'obligation BACS s'apprécie à partir de la puissance nominale des systèmes techniques du bâtiment, chauffage, ventilation et climatisation confondus. Les bâtiments dont la puissance dépasse le seuil le plus élevé sont concernés depuis le 1er janvier 2025. Un second palier, qui abaisse le seuil et élargit fortement le nombre de bâtiments visés, s'applique à une échéance ultérieure. Les systèmes installés doivent atteindre un niveau de performance élevé au sens de la norme applicable, avec un suivi des consommations et une conservation des données dans le temps.
En pratique, le BACS est l'un des moyens d'atteindre les objectifs du décret tertiaire : il donne au bâtiment la capacité de mesurer, de piloter et de prouver sa performance.
Se faire accompagner : qui fait quoi
Le marché de l'accompagnement au décret tertiaire est encombré, et beaucoup d'acteurs promettent de tout prendre en charge. La réalité est plus segmentée, et il vaut mieux le savoir avant de signer.
Le bureau d'études thermiques réalise l'audit énergétique du bâti, l'étude des scénarios de rénovation et le dossier technique de modulation des objectifs. C'est lui qui a la légitimité technique sur l'enveloppe et les équipements.
Le courtier ou le consultant en énergie intervient sur la donnée de consommation, l'achat d'énergie, l'optimisation des contrats et de la puissance souscrite, et la préparation des éléments chiffrés de la déclaration. C'est le maillon qui alimente OPERAT en données fiables.
L'installateur et l'entreprise de travaux exécutent, une fois les scénarios arbitrés.
Le gestionnaire ou l'asset manager coordonne l'ensemble et arbitre les investissements.
DUNE Energie intervient sur le deuxième volet, et uniquement sur celui-là. Nous ne réalisons pas d'audit du bâti et nous ne conduisons pas de travaux de rénovation. Nous collectons et fiabilisons vos consommations, nous optimisons vos contrats, votre puissance souscrite et vos taxes, et nous vous donnons la matière première dont votre déclaration OPERAT a besoin. Pour le reste, nous vous orientons vers les bons interlocuteurs. Cette clarté vous fera gagner plus de temps qu'une promesse de guichet unique.
Vos consommations sont la matière première de votre déclaration OPERAT
FAQ : le décret tertiaire en 2026
Qui est concerné par le décret tertiaire ?
Tous les propriétaires et tous les locataires de bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface d'au moins 1 000 m². Le statut public ou privé, l'âge du bâtiment et son niveau de certification n'entrent pas en ligne de compte.
Quelle surface déclenche l'obligation du décret tertiaire ?
1 000 m² de surface de plancher affectée à des activités tertiaires. Ce seuil s'apprécie sur un bâtiment entier, sur la seule part tertiaire d'un immeuble mixte, ou sur le cumul de plusieurs bâtiments situés sur une même unité foncière, y compris lorsque leurs propriétaires ou occupants diffèrent.
Comment choisir son année de référence pour le décret tertiaire ?
L'année de référence doit couvrir douze mois consécutifs d'exploitation et ne peut pas être antérieure à 2010. Retenez une année représentative de votre exploitation normale et dont les consommations sont documentées de façon fiable. Une année atypique, marquée par une fermeture ou une sous-occupation, vous imposerait un effort de réduction supplémentaire sans contrepartie.
Quelle est la date limite de déclaration sur OPERAT ?
Le 30 septembre de chaque année, pour les consommations de l'année civile précédente. La campagne s'ouvre en début d'année, ce qui laisse largement le temps de préparer les données sans travailler dans l'urgence.
Quelles sanctions en cas de non-respect du décret tertiaire ?
Une mise en demeure assortie d'un délai, puis, en cas de manquement persistant, la publication du nom du contrevenant sur un site de l'État et une amende administrative pouvant atteindre 7 500 euros pour une personne morale et 1 500 euros pour une personne physique, par bâtiment.
Le décret tertiaire s'applique-t-il aux locataires ?
Oui. L'obligation pèse à la fois sur le propriétaire et sur le preneur à bail. La répartition des rôles, qui déclare et qui finance quelles actions, doit être fixée par écrit entre les parties, idéalement dans le bail lui-même.
Les bâtiments vacants sont-ils soumis au décret tertiaire ?
Oui. Un local vacant reste assujetti et doit être déclaré sur OPERAT. La vacance ne supprime pas l'obligation, mais elle constitue un élément de contexte à documenter, qui peut être pris en compte dans l'ajustement des objectifs.
Quelle différence entre décret tertiaire et décret BACS ?
Le décret tertiaire fixe une obligation de résultat, réduire la consommation d'énergie finale selon des paliers datés. Le décret BACS fixe une obligation de moyens, équiper certains bâtiments d'un système d'automatisation et de contrôle en fonction de la puissance de leurs équipements techniques. Le BACS est l'un des moyens d'atteindre les objectifs du décret tertiaire.
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